丈夫瞒着妻子卖房 法院判决协议无效

基本案情

雪某与李某是夫妻关系。1989年村镇规划给夫妻俩宅基地一处，1990年夫妻俩在该宅基地上建起四间平房。

2013年秋季，本案第一被告李某（即原告雪某的丈夫），与本案第二被告郭某（即买房者）达成了口头买卖房地产协议，协议中约定：“李某把四间平房及房屋依附的宅基地卖给郭某，郭某通过中间人支付给李某4800元房款。”

争议争议焦点

原告雪某诉称：“丈夫李某卖房子的事情，自己毫不知情。后来，自己知道房屋被卖掉，就多次找买房者郭某协商，请求买房者郭某返还房宅，遭到拒绝。”

被告李某辩称：“在妻子雪某不知情的情况下，我把房屋卖掉了。”

被告郭某辩称：“房子和宅基地，是当时雪某的丈夫李某急需用钱，就以4800元的价格卖给了我，还有中间人。原告雪某说自己不知情，这是假的。卖房子的第二天，雪某就过来找我，把房屋内的物品全部作价200元，也卖给了我。如果原告雪某坚持要回房子，我的损失应该有他们补偿。”

判决结果

近日，泌阳县法院根据相关法律规定，判决被告李某与被告郭某之间达成的口头房地产买卖协议无效；被告李某返还被告郭某人民币4800元；被告郭某将四间平房及房屋依附的宅基地，返还给被告李某。判决后，双方均未提起上诉，目前判决已生效。

综合分析

处分共有的不动产，必须经过全体共有人同意

本案主审法官表示，该房地产系被告李某和原告雪某的夫妻共同财产，处分共有的不动产，必须经过全体共有人同意。本案所涉及的房屋和宅基地，属于原告雪某与被告李某的夫妻共同共有。非因生活需要而处分夫妻共同财产，需要夫妻双方平等协商，取得一致意见。

本案中，被告李某没有经过妻子雪某同意，擅自转让夫妻共有的房地产，依法应当确认合同无效。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人，应当对合同订立及生效的事实承担举证责任。

被告辩称缺乏事实依据，法院不予采纳

本案中，被告郭某辩称“转让行为经过了原告雪某同意”，但是，被告郭某并没有向法院提交与之相关的证据，所以，其辩称理由缺乏事实依据，法院不予采纳。合同无效之后，依据合同所取得的财产，也应该予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方因此所遭受的损失。如果双方均有过错，应当各自承担相应的责任。

本案中，被告郭某辩称“因房宅转让，自己遭受了一定的损失”。但是，郭某在本案中并没有提出反诉。所以，关于损失问题，买房者可以另行主张权利，本案不予处理。

相关法律细则

1.《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

2.《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

3.《最高人民法院关于适〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”（河南法制报）